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国际视野丨郑泉:“学”取理论精华,“游”至行业深处

       经历十余年的野蛮生长,房地产行业在中国经济中的重要性已经尽人皆知。未来的中国房地产将走向何处,虽然没有明确的参考坐标,但房地产业将从迅猛成长期转向成熟期,房地产业将与金融业高度融合,都是不争的大势,这两个大势意味着房地产行业对管理人才与创新人才的需求将进入爆发期。而在这两个领域,美国是最值得参考的坐标之一。2015年,七位FMBA同学攻读威斯康辛GREM双学位课程,走访久负盛名的金融机构与房地产公司,在文化差异课程里了解碰撞与交流下的和与和谐,让我们来听听他们对行业的新认知和游学感悟。

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郑泉

2012级在职FMBA

东软集团  分公司总经理

       “看上去,房地产好像和软件、互联网没什么关系,但实际上,‘互联网+’的机遇潜藏于每个行业中。”现任东软集团分公司总经理的郑泉,一语道出了选择威斯康辛房地产项目的初衷。他2012年就读高金在职MBA,毕业后一直想到海外去看一看。“见识一下金融市场的环境,开拓视野,而美国的房地产是相对成熟的一块领域。东软有几个方向是和房地产息息相关的,比如智慧城市、社区医疗等。如果能学一些房地产、城市经济相关的知识,对今后业务的开展和转型大有裨益。”2015年,心愿成真,郑泉来到太平洋彼岸,在游与学中仰取俯拾、满载而归。

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透过四象限理论框架,发掘驱动之轮

        回首在美利坚的四五个月,郑泉坦言,不到半年要修完16、17个学分,外加大量的课外阅读、案例分析和小组或个人报告,的确十分紧张。“每门课的内容都是实打实的:《城市经济学》教你用如何从空间利用上考量房地产,《房产估值》《投资市场》把房产作为一种投资工具来看待,《房产国际投资》则让我们得以站在国际化市场的角度,追踪房产资源和资金的流动。”

“用一句话解释的话,各个课程相当于从‘四象限理论框架’(four quadrant)的不同维度把握了市场的方方面面。”所谓的“四象限理论框架”,基本将影响房地产市场的核心因素尽数囊括其中,包括使用价值、房产租金、房产价格、建设供应量、市场上可供租售的空间等等。“借由这个理论框架,我们在看待某个市场现象时就多了两个纵深维度:一是结构更系统、全面,能大致地把握现象背后的驱动机制;二是眼光更长远,能细微地捕捉这一现象会引起房地产市场哪些其他要素的变动,就像蝴蝶效应一样。”

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"只有倾听业界、深入业界,才能体会"

        在郑泉看来,房地产行业的理论工具并不是特别复杂,更多的是要和实际相结合,如宏观环境、本地环境等。在威斯康辛商学院,这样的机会遍地皆是:每一门课都有占比很大的讨论式教学板块,针对过去发生或正在发生的案例加以分析;校友会、房地产俱乐部经常邀请业内知名校友来发表演讲或举办沙龙,几乎每周都有过来人分享宝贵的经验……“有一次我们甚至和黑石地产的二把手、也是其中一位合伙人面对面地交谈。”以往,郑泉只在电视上看过对话节目、读过和黑石有关的《资本之王》一书,如今却得以近距离了解黑石安然读过金融危机并在危机过后规模扩大的内因。“黑石对项目的选择可谓慎之又慎,他们极度厌恶风险带来的损失,对时机的把控反而特别好,低点高点看得较为准确。规模扩大后,黑石更有优势去做一些别人都没办法做的生意。”

        绝知此事要躬行。正如郑泉所感慨:“有些事情只有倾听业界、深入业界才能体会,比如美国市场成熟到底成熟在哪。”Study tour将实地考察的可能性发挥到了极致。对于游学的第一站芝加哥,郑泉如数家珍:“我们拜访了活跃的开发商、房产行业综合服务公司、房产股权私募公司、二级市场公司,提出了各种各样深入的问题,甚至沿着运河观察建筑本身,以便更好地了解当地市场的特点。”

        不过,最难忘的还是游学的第二站纽约。“威斯康辛刚好在那举办了一个行业大会,许多纽约房地产大佬应邀参加,互相切磋对全球形势的意见和看法。其中有一位演讲者提到了国际资本的一些情况:美国制度规范、透明度高,加上地产行业相关数据的获取较容易,有利于辅助决策者做出判断。因此,现在美国的房子不止是美国人在买,而是全世界在买,你去看One 57中央公寓,买家有来自中东也有来自中国的,有机构投资也有个人投资的。某种程度上,美国房产的需求量就是全球房产的需求量。对比国内的房地产,从制度、透明度到数据支持,尚有很大的提升空间。”

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        学期结束时,郑泉凭借第一名的优异成绩拿到了《房产开发》课程的“金砖奖”(Golden Bricks Award)。“美国大学的正向激励做得比较活泼。开学的时候我们什么都不知道,期末考试结束后突然收到的获奖通知。‘金砖奖’获得者的名字会被刻在金牌上,学院把金牌挂到墙上留作纪念。这也算是一个小小的惊喜吧!”

        谈起未来的计划,郑泉显得跃跃欲试:“我是软件行业背景的,又学了个房地产,相信必有一块二者的交集,让我发挥自身最大的优势。近几年来,东软一直致力于摆脱传统软件开发的定位,寻找医疗、汽车、新能源等新的业务方向,实现战略转型。资产规模大、深度和广度并存的房地产,必然会是个大方向。目前,地产与应用的结合有房产销售、房产管理和数据服务三种可能性——美国就有很多提供专门化数据服务的公司。所以,未来还是有很多事情可以去努力的。”


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