张子方：在REITs的发源地，赴一场海外学习的“圆梦之旅” - SAIF金融MBA | SAIF | 高金

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回国已经一月有余，在麦迪逊求学的日子仍然历历在目。教授们的丰富经验与悉心教导，来自地球村各个角落的同学们并肩作战的深厚情谊，异国他乡多样化的文化和思维的对撞，现在想来都会是人生中一段宝贵的经历和财富。谨以此文，聊做纪念。

图、文: 张子方 2022FT

我选择这个项目其实是规划已久的，可以说我选择高金有一小部分原因是在公众号上看到了过往学长对这个项目的介绍和感想。一方面弥补自已本科毕业没有出国留学的遗憾，另一方面我个人对REITs比较感兴趣，但是我国的REITs刚刚起步，理论和实务基础都比较薄弱。到REITs的发源地美国，去读一个U.S. News多年蝉联第一的房地产金融硕士项目，会是一个很好的开拓自己视野的机会。

威斯康辛大学麦迪逊分校号称“公立常春藤”，其师资力量和教学设计都保持了较高的水平。整个课程下来共有五门必修课，分别是房地产金融，房地产资本市场，房地产估值，商业地产开发和城市经济学。

1 房地产金融

房地产金融主要学习的是商业房地产融资中债务和股权的使用，研究不同的投资绩效衡量指标、融资决策对房地产投资风险和回报的影响，以及各种房地产融资技巧。

2 房地产资本市场

房地产资本市场主要学习如何通过公共和私募股权投资工具为商业房地产投资融资。内容包括CRE 抵押贷款；房地产投资信托基金 (REITs) 和商业房地产机构投资与私募股权基金工具 (PERE)。

3 房地产估值

房地产估值主要学习对诸如办公，零售，工业用地等多租户投资房地产的承销和估值。这是我认为的非地产背景的中国学生最有挑战的一门课，因为涉及到一些建筑，环保，政府关系等一些非金融的知识。

4 商业地产开发

商业地产开发则是综合难度最大的一门课，主要学习地产开发商从项目构思到资产处置的房地产开发流程，包括市场调研、选址、财务可行性、法规审查、邻里谈判、设计、施工合同、施工管理、债务融资、私人配售、股权瀑布、租赁、资产管理和处置等。非常的综合，通常看不懂题目，看懂之后计算量也很大。

5 城市经济学

城市经济学则比较轻松，更多的是从宏观层面概述房地产行业与城市经济发展的相互作用。

一个学期下来，我的感受是这个课程体系的广度和深度都很足。无论是作为更偏地产方向的房地产开发商，地产经纪人，地产评估人员和商业地产运营还是偏金融方向的私募股权投资基金的地产投资岗，银行的信贷岗位等等，在这套课程体系中都能获取到有用的知识。同时，每门课程也并非泛泛而谈，而是贴合真实的工作环境。

我们所做的每一个案例都是真实的商业地产项目，大多来自于学校周边正在开发或已开发的项目。学校会安排我们去实地探访，和项目经理，施工人员，物业或者业主进行交流，获取第一手情报并运用到你的作业中去。我们所出具的每一份报告也是按照真实的报告规范去要求的，只要盖上公章与那些专业资质公司提交法庭的报告别无二致。

总的来说，相比起高金的更偏理论的必修课，UW-madison的课程会让我觉得更偏工作导向。教授们也会格外注重在课堂上教给大家一些工作中必备的技能，比如邓教授专门安排了一节课让助教演示Costar数据库（类似于美国房地产界的wind和彭博）如何使用，不厌其烦地将每一个可以点的按钮点开，展示它的每一个功能。因为这是美国的地产人每天都要用到的必备工具。Arif老师则用的一手好office，他的讲义就是一张又一张令人眼花缭乱的Excel工作表，我们从他那里学到了如何不用鼠标就能搭建一个完整的出租现金流模型。说起Arif，还有一件有趣的事，有一天上午下午都是他的课，但是午饭的时候没有见到他。下午上课的时候他解释说，中午去开庭打官司了，因为和卖家在房屋估值上有分歧，他自己在上课之余写了个报告阐释对方估值方法的错误之处，然后自己又当原告又当律师，用一顿饭的时间为自己多挣了17万美元。

当然，深度和广度都足的课程对非地产背景的外国学生就不那么“友好”了。学习之初，困难是不可避免的。我们都因为上课时跟不上老师的节奏而抓耳挠腮过，也为了赶ddl而彻夜无眠过。一个学期上五门主课是比较有挑战的一件事，基本开学没过两周我们就进入到每天都有作业要交的节奏。所以单打独斗肯定是不行的。在这里我很想表达对同样参加这个项目的每一位小伙伴的感激之情，不论是高金的同学还是来自北大，复旦，浙大的同学，还有来自首尔大学的韩国朋友们。没有你们的帮助，没有群体智慧碰撞的火花，我在美国的学习生活恐怕还要艰难上不少。

在美国，无论是学校还是职场，networking是绕不开的话题。记得开学第一天的致辞里，教授们就说，你们来到这里最宝贵的收获不是课堂上学习到的知识，而是人脉。开学后我们收到的第一封来自学校的邮件是房地产校友会寄来的，恭喜我们加入到校友会的大家庭。地产俱乐部会定期组织活动，邀请已经毕业的校友和业内人士来做演讲和访谈，同时提供一个沟通交流的机会。在校友会的网站上，会有专门的平台供校友们发布招聘信息，并且UW-madision的学生会有优先录取的权利。

在GREM 项目例行的游学旅程中，最重要的行程也莫过于和当地已经毕业工作的校友进行交流。这其中有的入职大公司比如黑石，CBRE，仲量联行等已经做到中层领导，有的则自己创业成为本地的开发商，如芝加哥的Sterling Bay。总的来说，在校时不结交同学，不和校友networking，在北美的职场会丧失很多机会。

至于生活方面，麦迪逊虽是威州首府，但也不过是个二十来万人的小城，物价不高，生活比较安逸。作为农业畜牧州，威斯康辛提供了全美国三分之一的牛奶产量。这里有最好吃的奶酪和冰淇淋。娱乐方面，自然少不了美国受众最广的运动，橄榄球了。UW-madison的球队叫Wisconsin Badger，吉祥物是威州特有物种獾，主场位于麦迪逊市中心的Randall stadium，目前是Big Ten联盟的一员。Camp Randall球场建成于1917年，可容纳75,822名观众，位列美国大学橄榄球场容量Top 20。学生也好居民也罢，对自家球队的支持堪称疯狂。

秋季开学后的每周六是比赛日，如果有主场比赛，我早上六七点必定被大街上的鼓噪声吵醒。父母带着小孩，白领挽着学生，穿着Bandger的红白战袍，挥舞着旗帜在大街上穿梭，为球队造势。而到了下午一点钟开赛的时候，则必定万人空巷，我从未见过哪一次留给主场球迷的座位是没坐满的，抢不到票的球迷就在场外席地而坐，聚集在一起举办“Tailgate”。Tailgate这个词源于汽车的后备箱门，因为球迷们会在比赛前把食物和酒塞进后备箱，驱车到球场附近喝酒烤肉，这个词也就演变成了赛前party的意思。学校会在比赛前于Union South举办官方Tailgate，邀请UW Marching Band前来表演，以吸引校友和学生参加。从Randall stadium到州议会大楼，从蒙多塔湖到米德尔顿，整个麦迪逊都变成红色的海洋。

半年的日子说长不长说短不短，种种辛苦，兴奋，紧张，喜悦远不止我所写的这些。限于篇幅，言至于此。个中体会，唯有自知。若有机会再访麦迪逊，希望能再坐在球场里和全场一起高呼“First and 10, Wisconsin!”

房地产管理硕士学位项目

房地产管理硕士学位项目Global Real Estate Master (GREM)，是美国威斯康辛大学商学院开办的全球房地产硕士课程。在顺利完成SAIF第一学年课程后，金融MBA在校生及毕业五年内的校友均可于每年9月初至12 月底赴美国威斯康星大学进修一学期或一学年（可转学分），课程完成后获得由威斯康星大学颁发的全球房地产硕士学位。选择一学年学制的同学在毕业时将获得OPT（operational practical training）申请资格，以合法身份在美国实习或就业。

国际视野

国际化办学是高金一贯坚持的宗旨和特色。为培养全球化的金融人才，让学员接触国际前沿的金融知识、拓展全球视野、锻炼跨文化合作、拓宽全球人际网络，高金MBA为学员提供了丰富多彩的海外学习和国际交流机会。

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